沧州七旬老人借名购房被查封

2023-04-26 15:36

来源：澎湃新闻

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河北沧州任丘市居民王素文近日向澎湃新闻反映称，因想使用女儿的公积金贷款资格，她在2015年借用女儿张某某的名义买了套房，首付款及后续还款都是由其出资。2021年，张某某因犯诈骗罪被判刑。2022年，法院在执行张某某财产时，将上述房屋查封。

(相关资料图)

王素文称，她先是向任丘市法院提出执行异议，被驳回；后向该院提出执行异议之诉，一审亦被驳回。法院认为，王素文就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。王素文不服，上诉于沧州市中级法院。

4月13日，沧州市中院开庭审理了此案，张某某在庭上称，这套房屋确系其母亲出资，她只是代名签字。审判长归纳该案的焦点为王素文对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。庭审结束后，审判长宣布休庭，目前尚未作出判决。

老人称无力支付全款才借名购房

王素文称，她今年68岁，因居住需要于2015年在任丘市凯旋城小区看上一套建筑面积91平方米的房子，总价51．5万元。

“我没钱付全款，就想着贷款。公积金利率低，但我又没有资格，就想着用女儿的公积金贷款资格。”王素文说，买房前，她去当地公积金中心咨询过，买房人和贷款人必须是同一人，父母买房不能使用子女的名义进行公积金贷款。于是，她和女儿商议，借名买房。每月的贷款老两口用退休工资还。

同年8月4日，王素文与开发商签订《商品房买卖合同》，约定该房屋的买受人为张某某，首付款为11．5万元，余款40万元为公积金贷款。贷款年限为30年，每月还款1738元。澎湃新闻注意到，该合同上填写的买受人联系方式为王素文的手机号。

王素文提供的银行转账记录显示，签合同那天，她刷卡付了首付。受访者供图

合同签订当日，王素文使用自己的银行卡足额支付了首付款。此后每月银行扣款前，王素文固定转2000元至女儿的还款账户上。一年后，王素文有一笔30．5万元的债权到期，王素文让债务人直接打到女儿的还款账户上，后向银行申请提前还贷30万元。贷款总额大大减少后，每月的还款金额也降低至404元。

让王素文没想到的是，此后的几年，家里出现了变故，女儿甚至还违了法。王素文说，女儿和女婿生下外孙女不到8个月，两人就离了婚。2021年2月，女儿因涉嫌诈骗被抓。

女儿涉嫌犯罪被法院查封房产，母亲提执行异议

王素文称，张某某被抓后，她接到当地公积金管理中心打来的电话，告知她张某某用于还贷款的账户无法正常使用，需要变更还款账户。于是，王素文去银行办了张卡用于后续归还贷款。

中国银行交易流水明细清单显示，从2021年3月17日（开卡之日）起，王素文每月通过自己的农行卡向自己的中行卡转账500元，中行于每月9日自动代扣404元房贷，扣款账户为“沧州市住房公积金管理中心”（注：2021年3月的贷款于开卡之日划扣，次月开始每月9日划扣）。

王素文的女儿被抓后，改为王素文的银行账户还贷款。

王素文称，直到现在，她仍然保持着这样的还款方式。《银行卡／活期存折交易明细清单》显示，银行最近一次扣款是2023年4月9日，代扣398元，贷款本金还剩下7．7万余元。目前，该套房屋尚未办理房产证。

不过，任丘市法院2022年1月作出执行裁定，查封了张某某名下位于凯旋城小区的房屋，期限为3年。裁定书显示，该院在执行任丘市法院与张某某责令退赔一案中，经查，被执行人有房产，遂裁定查封。

王素文得知房屋被查封后，向任丘市法院提出书面异议，要求中止对涉案房屋的强制执行，并解除对该房屋的强制执行措施。

2022年3月，任丘市法院作出裁定，驳回王素文的异议请求。该院认为，涉案房屋虽未办理产权证书，但已经办理了商品房预告登记，且权利人为张某某，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，该院查封涉案房屋并无不当。王素文不享有足以排除强制执行的民事权益，其所提执行异议不成立。

此后，王素文又提出执行异议之诉。任丘市法院审理后认为，该案关键问题是款项支付情况，虽然自2021年3月将扣款账户变更为王素文银行卡，但无法证明此前张某某所还贷款系王素文支付；另外，即使债务人直接将30余万还款转至张某某的还贷款账户，亦不能由此推断该事实系王素文购买涉案房屋偿还贷款之情形。现有证据不能充分证实王素文主张。2022年12月，任丘市法院判决驳回王素文的诉讼请求。

案件焦点：当事人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益

王素文不服，上诉至沧州市中级法院。2023年4月13日，沧州市中院开庭审理了此案。

庭审中，张某某称，该套房屋确系其母亲出资，她只是代名签字，钱也都是其母亲交的。审判长归纳该案的焦点为王素文对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

王素文的代理人、北京市东方律师事务所律师刘洋认为，王素文与其女儿之间属于借名买房的法律关系。从房款支付情况来看，首付款和每月的还款均来源于王素文；从参与交易情况来看，王素文全程参与了整个购房到入住的手续办理，张某某仅在配合公积金贷款时签了字；此外，王素文借名买房有合理性，不违反法律规定，其是涉案房屋的权利人，足以排除强制执行。

庭审结束后，审判长宣布休庭，目前尚未作出判决。

“借名买房”风险大

澎湃新闻注意到，“借名买房”存在着极大法律风险。司法部官方微信公众号“中国普法”曾就该议题发过数篇文章，提醒出名人、借名人和金融机构注意。

“中国普法”去年9月发布的一篇文章介绍，“借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并将房屋所有权登记在他人名下，但约定实际出资人享有房屋权益的行为。“借名买房”由来已久，不少人明知存在风险，仍敢于冒险，个中原因复杂多样。实践中，购房者或是因自身资信不良，不能按照正常程序在银行办理购房按揭业务，进而采取借他人（多为亲属）名义在银行获取贷款，通过借名贷款达到借名买房的目的；或是为了规避房地产限购政策，希望通过采取借名买房的方式获取购房资格；或是为了享受某种优惠或便利，不具有购买保障性住房资格的人利用政策漏洞，私下操作，利用他人购买保障性住房的资格，通过借名买房享受优惠购房的待遇。

文章称，对借名人而言，出名人有可能不认可“借名”事实、不配合办理过户，也有可能基于公示公信原则擅自处分房屋，如无法证明借名购房事实的存在，借名人自身权利得不到保障，导致“钱房两空”；如果所购房屋为保障性住房，借名人实际上并不符合购房条件，即使出名人认可借名购房事实，借名人也不可能取得该房屋的所有权。

文章还提醒，购房者务必增强遵法守法意识，恪守诚实守信原则，充分考虑借名买房会给自己带来的风险和损失，对借名买房坚决说“不”，千万不要为贪图眼前利益或出于其他考量，而轻易采用借名买房这种方式，使得自己陷入法律风险之中，最终导致得不偿失。

同时，对已经通过借名买房方式购房的购房者，应当提高证据意识和举证能力，注意留存房款支付凭证、银行流水及相关协议等证据，如果发生纠纷，可以凭书面证据通过法律途径妥善维护自己的权利。